재개발이나 재건축 구역 내 주택 및 상가 소유자는 감정평가를 통해 자신의 자산 가치를 정립할 수 있습니다. 감정평가는 부동산의 가치를 산정하는 중요한 절차로, 조합원 분양가 및 분담금을 결정하는 기준이 됩니다.
감정평가의 개요
감정평가란?
부동산의 가치를 산정하는 과정으로, 종전자산과 종후자산 평가로 나뉩니다. 이를 통해 조합원의 권리가액과 분담금을 산정하게 됩니다. 감정평가액에서 조합원 분양가를 뺀 금액이 추가 분담금 또는 환급금으로 결정됩니다.
감정평가의 기준
- 종전자산평가: 관리처분계획 수립을 위한 조합원들의 토지 및 건축물의 상대적 가격을 평가합니다.
- 기준시점: 사업시행인가 고시일에 따라 결정됩니다.
- 감정평가업체: 일반적으로 감정평가법인 2인이 참여하여 평가를 진행합니다.
재개발 투자 시기와 감정평가 예상
재개발 투자를 고려할 때, 대부분 투자자들은 감정평가액이 나온 후인 사업시행인가 단계 이후에 투자를 진행합니다. 이때 감정평가액을 예상할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
감정평가액 예상 방법
- 인근 재개발 구역 비교: 비슷한 조건의 재개발 지역과 비교하여 평가액을 추정합니다.
- 단독주택 평가: 토지와 건물을 따로 매겨 합산하여 감정평가를 진행합니다.
- 빌라 평가: 공동주택가격을 참고하여 감정평가액을 대략 짐작할 수 있습니다. 공동주택가격은 지자체에서 연간 공표합니다.
감정평가액 계산법
사업시행인가 단계 이전에 공동주택가격에 다음의 배수를 적용하여 감정평가액을 대략 예상할 수 있습니다.
– 빌라: 공동주택가격 × 1.3
– 아파트: 공동주택가격 × 1.7
– 단독주택: 공동주택가격 × 1.1
예를 들어, 공동주택가격이 3억 원인 빌라의 감정평가액은 3억 × 1.3 = 3억 9천만 원이 됩니다.
감정평가액을 높이는 조건
재개발 및 재건축 지역에서 감정평가액을 높게 받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다.
공시지가
- 공시지가가 높은 부동산: 단독주택의 경우 공시지가가 높은 매물일수록 감정평가액이 높게 나옵니다.
도로 인접성
- 도로와 인접한 부동산: 도로가 인접한 부동산은 가격 결정에 큰 영향을 미칩니다. 맹지로 취급되는 토지는 가치를 잃게 되므로 도로와의 인접성을 고려해야 합니다.
용도지역
- 상위 용도지역 물건: 용적률이 높은 상위 용도지역의 부동산은 감정평가를 높게 받을 가능성이 큽니다.
교통 접근성
- 지하철역과의 근접성: 교통은 주거환경에서 매우 중요한 요소로, 지하철역과 가까울수록 감정평가액이 높습니다.
건물의 상태
- 신축 건물: 최근에 지어진 건물일수록 감정평가에 긍정적인 영향을 미칩니다. 그러나 신축이더라도 입주권 여부는 확인해야 합니다.
엘리베이터 유무
- 엘리베이터가 있는 건물: 엘리베이터가 있는 경우 중간층의 평가금액이 높게 책정됩니다.
대지지분
- 대지지분의 중요성: 대지에 대한 평가가 높기 때문에 대지지분이 많은 집을 선택하는 것이 유리합니다.
자주 묻는 질문
감정평가액은 언제 결정되나요?
감정평가액은 사업시행인가 고시일 기준으로 결정됩니다.
감정평가액을 높이기 위한 방법은 무엇인가요?
공시지가가 높은 부동산, 도로와 인접한 부동산, 상위 용도지역의 물건을 선택하는 것이 좋습니다.
감정평가액은 어떻게 산정되나요?
부동산의 종전자산과 종후자산 평가를 통해 산정되며, 조합원 분양가와의 차이로 추가분담금이나 환급금이 결정됩니다.
재개발 투자는 언제 하는 것이 좋을까요?
감정평가액이 나온 후인 사업시행인가 단계 이후에 투자하는 것이 일반적입니다.
신축 건물의 감정평가에 영향을 미치는 요소는 무엇인가요?
건물의 노후화 정도와 입주권 여부가 중요한 요소입니다.